Appalto a corpo e appalto a misura
Quando si decide di affrontare lavori di ristrutturazione è importante affidarsi a professionisti del settore in grado di occuparsi di ogni fase di intervento al meglio, garantendo sicurezza, qualità e professionalità. Se si decide di affidare la realizzazione dei propri progetti a un General Contractor, si avrà il vantaggio di avere un unico interlocutore che si farà carico dell’intero progetto e di ogni aspetto legato alla sua realizzazione. Prima di iniziare i lavori, verrà effettuato un sopralluogo e definito un preventivo con indicati gli interventi e il budget necessari alla realizzazione dell’opera. Il preventivo dovrà essere approvato dal cliente e sottoscritto sotto forma di contratto. Ma come si calcolano i costi per il completamento di un progetto? Quali sono gli aspetti da considerare in fase di contratto? Secondo quanto stabilito dall’articolo 53, comma 4 del Codice dei Contratti, la contabilizzazione dei lavori necessari a portare a termine un determinato progetto può essere stabilita in due modi: con un appalto a corpo o con un appalto a misura. Vediamo insieme in cosa consistono questi due metodi e quali sono le differenze.
Appalto a corpo
Si parla di appalto a corpo quando il costo dei lavori viene calcolato definendo una quota fissa e invariabile per la realizzazione di un progetto. Il prezzo viene calcolato facendo una stima dei lavori sulla base degli elaborati progettuali e sulla precisa descrizione dell’opera. Nel caso in cui venga stipulato un contratto di lavori a corpo, nessuna delle parti potrà pretendere una modifica del prezzo pattuito in base alle lavorazioni effettivamente portate a termine. Il costo complessivo viene concordato stimando tempistiche, manodopera e materiali necessari al completamento dell’opera e non è possibile ricalcolare e incrementare l’importo sulla base dei costi delle singole lavorazioni e della quantità di lavoro che effettivamente viene svolta. Il prezzo delle opere da realizzare, che è stato stimato in fase di contratto, è contenuto nel computo metrico estimativo e nel capitolato d’appalto, documenti molto importanti che consentono di calcolare in modo analitico il prezzo complessivo e presunto dell’opera, pianificando tutte le fasi di intervento. Una volta che è stato stabilito il prezzo, questo non potrà essere modificato sulla base di alcuna variante quantitativa, salvo che non vi sia la necessità di modificare le lavorazioni stabilite in fase di contratto. Con il contratto di appalto a corpo, il prezzo stabilito è quindi invariabile se viene rispettato dalle parti l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e se l’impresa è stata informata di ogni elemento che possa influire sull’offerta.
Le eccezioni
Come abbiamo visto, l’importo di un contratto di appalto a corpo non può essere modificato, salvo particolari eccezioni o vizi occulti non riscontrabili in fase di gara. Ad esempio, si può verificare un’eccezione se, per cause che possono essere riconducibili a quelle stabilite dalle disposizioni di legge in vigore, si devono introdurre delle modifiche agli elaborati presentati e descritti in fase di appalto, per cui l’importo potrebbe aumentare o diminuire in corso d’opera. Il costo totale delle lavorazioni può quindi avere un incremento solo in caso di una modifica o di un’aggiunta alle lavorazioni contemplate dal contratto. Stabilendo il costo complessivo sulla base di elaborati progettuali, sull’appaltatore grava il rischio che la quantità di lavoro necessaria a completare il progetto sia superiore a quella prevedibile. La modifica del prezzo concordato è possibile nel caso in cui vi siano circostanze imprevedibili, come da Art. 1664 c.c. Codice Civile. L’appaltatore ha diritto a ricevere un nuovo compenso nel caso in cui vi siano lavori aggiuntivi richiesti dal committente o per varianti del progetto. Il compenso aggiuntivo deve essere calcolato a misura esclusivamente per le quantità che variano rispetto all’opera. Le parti rimaste invariate devono invece essere conteggiate secondo il prezzo a corpo già pattuito, indipendentemente dalla misura effettiva. In caso invece di sorpresa geologica o idraulica, si applica un equo.
Appalto a misura
A differenza dell’appalto a corpo, il corrispettivo per un appalto a misura viene stabilito fissando il prezzo per ogni singola unità dell’opera e per ogni prestazione necessaria al completamento del progetto. In questo caso non viene fissato un prezzo complessivo, ma vengono definiti dei corrispettivi unitari per ogni intervento. Ne consegue che il costo può variare secondo la quantità effettiva delle opere che vengono eseguite. In questo caso, è l’appaltante che si assume il rischio poiché il costo complessivo viene determinato a lavoro finito, applicando il costo unitario pattuito in fase di contratto a ogni intervento. Le singole unità – tempo, manodopera e materiali – vengono conteggiate a fine lavori, moltiplicando il prezzo concordato per le effettive unità che sono state impiegate per il completamento del progetto.
Quali sono le differenze?
Riassumendo, la differenza tra un appalto a corpo e un appalto a misura è che nel primo caso il prezzo definito per il progetto è fisso e invariabile, mentre nel secondo caso il costo può variare in base all’effettiva quantità di interventi svolti. La tipologia contrattuale delle due differenti forme di appalto è quindi molto diversa e non è possibile trasformare un contratto di appalto a corpo in uno di appalto a misura. Nel caso di un contratto a corpo, il cliente ha la certezza della spesa, che come abbiamo visto è indipendente dalle quantità di lavoro effettive che vengono svolte. L’importo si riferisce al progetto nella sua totalità ed è fisso e invariabile. Nel caso di un contratto a misura, invece, il cliente non ha la certezza della spesa e il costo è solo presunto, poiché viene calcolato per singole unità. Il prezzo complessivo dell’intervento, infatti, varia in funzione delle quantità che vengono effettivamente utilizzate per la realizzazione del progetto. Conoscere la differenza tra un appalto a corpo e un appalto a misura è importante per valutare un preventivo e per non avere sorprese al termine dei lavori. Scegliendo di affidarsi a un professionista del settore si ha il vantaggio di avere una gestione trasparente di ogni fase del progetto, dal preventivo alla consegna del lavoro finito. Ma chi è il General Contractor? Spazio Company propone servizi completi di ristrutturazioni, arredo e fit out ed è disponibile a fornire un servizio di consulenza per definire la soluzione migliore per ogni ambiente. Per avere maggiori informazioni, contattaci.
